K3 blir obligatoriskt – vad betyder det för din bostadsrättsförening?

Från och med räkenskapsår som startar efter den 31 december 2025 måste alla bostadsrättsföreningar i Sverige använda K3-regelverket i sin årsredovisning. Beslutet fattades av Bokföringsnämnden (BFN) i juni 2023 och för många kan det kännas lite som att byta ut sin gamla trotjänare till en ny, mer avancerad modell – ovant i början, men när man vant sig blir vardagen både enklare och mer överskådlig.

Från K2 till K3 – vad ändras egentligen?

Tidigare har föreningar kunnat välja mellan K2, det enkla och schablonmässiga alternativet, och K3, som är mer principbaserat och detaljerat. Nu när K3 blir obligatoriskt försvinner valet, och alla behöver lära sig de nya reglerna.

Den största skillnaden ligger i hur fastigheten redovisas. Under K2 kunde byggnaden ses som en enda tillgång som skrevs av i ett svep. Under K3 delas fastigheten upp i delar som tak, fasad, stammar, hissar och installationer, och varje del får sin egen livslängd och avskrivningstid.

Varför blir K3 obligatoriskt?

BFN vill skapa större enhetlighet och transparens mellan föreningar. Idag skiljer sig redovisningen mycket från förening till förening, vilket kan göra det svårt för medlemmar, banker och myndigheter att förstå ekonomin.

K3 gör siffrorna mer verklighetsnära och jämförbara. Det underlättar långsiktig planering, visar hur fastighetens värde utvecklas och gör det lättare för myndigheter att jämföra årsredovisningar.

Hur påverkar det er förening?

Övergången till K3 kan innebära en del initialt arbete. Det kan handla om att samla tekniska underlag, uppdatera ekonomisystem och se över tidigare avskrivningar. Ibland kan resultatet i årsredovisningen ändras en hel del, ofta på grund av högre avskrivningskostnader när byggnaden delas upp i fler delar.

Men det betyder inte att föreningens ekonomi försämrats. Tvärtom ger K3 en mer realistisk bild av fastighetens långsiktiga ekonomi, vilket ger bättre underlag när styrelsen planerar framtida underhåll och investeringar.

Vad behöver styrelsen göra nu?

Eftersom regelverket börjar gälla 2026 finns tid att förbereda sig. Föreningen kan börja med att se över underhållsplanen så att den speglar fastighetens verkliga komponenter och deras tekniska livslängd. Samtidigt behöver ett anläggningsregister upprättas, där varje byggnadsdel identifieras, värderas och kopplas till planerade åtgärder.

Styrelsen behöver förstå skillnaderna mellan K2 och K3 och hur avskrivningarna påverkar resultatet. En dialog med revisor och ekonomisk förvaltare gör övergången smidigare och gör att årsstämman inte känns som att klättra upp för ett berg utan rep. Slutligen är det viktigt att förklara förändringen på ett enkelt sätt för medlemmarna, så att alla förstår varför K3 bidrar till bättre långsiktig förvaltning.

Källor

• Stigevik, T. (2025, december). Intervju om ekonomisk förvaltning för bostadsrättsföreningar [Personlig kommunikation]

• Bokföringsnämnden (BFN). (2023). Vad gäller för bostadsrättsföreningar?

• Skatteverket. (2024). Redovisningsprinciper och årsredovisning.

• Bolagsverket. (2024). Årsredovisning i ekonomiska föreningar.