En bostadsrättsförening äger och ansvarar för en fastighet som åldras. Tak, fasad, stammar och tekniska installationer håller olika länge och behöver förr eller senare bytas ut eller renoveras. Utan en samlad bild av vad fastigheten innehåller, i vilket skick det är och när åtgärder behövs, är det svårt att planera ekonomin på ett ansvarsfullt sätt. En underhållsplan ger styrelsen svar på tre grundläggande frågor: vad behöver göras, när ska det göras och vad kostar det?
Varför behöver föreningen en underhållsplan?
Styrelsen ansvarar för att fastigheten förvaltas på ett sätt som skyddar föreningens och medlemmarnas ekonomi på lång sikt. Det kräver att ni vet vad ni har att förhålla er till. Utan en underhållsplan riskerar föreningen att hamna i situationer som är både kostsamma och svåra att hantera:
- Oväntade stora renoveringskostnader som slår hårt mot ekonomin och avgifterna
- Svårigheter att få banklån när underlag för fastighetens skick saknas
- Anmärkningar från revisorn om att det saknas underlag för ekonomisk planering
Kopplingen till K3-redovisning gör underhållsplanen ännu viktigare. Föreningar som redovisar enligt K3 måste bryta ut fastighetens komponenter och skriva av dem på verklig nyttjandeperiod, vilket förutsätter att det finns en genomarbetad och aktuell underhållsplan.
Vad ingår i en underhållsplan?
Arbetet börjar med en okulär besiktning av fastigheten. Ritningar och tekniska underlag samlas in, kompletteras vid behov med fotografering och samtal med styrelsen om kända problem och historik. Utifrån det kartläggs alla väsentliga komponenter i fastigheten, till exempel:
- Tak, fasad, fönster och balkonger
- Stammar för vatten och avlopp
- Värmesystem, ventilation och luftbehandling
- Elsystem och gemensam belysning
För varje komponent görs en bedömning av skick och återstående livslängd. Bedömningen utgår från hur fastigheten faktiskt ser ut, inte bara hur gammal den är på pappret. En välskött komponent kan hålla längre än förväntat, medan en som aldrig underhållits kan behöva åtgärdas tidigare. Det är inte ovanligt att en besiktning av en äldre fastighet avslöjar saker som föreningen inte kände till, och i sådana fall kan kompletterande utredningar av sakkunniga behövas innan planen kan upprättas.
Kostnadskalkyler tas fram med schablonbelopp baserade på etablerade branschsystem. Det innebär att föreningen får ett välgrundat planeringsunderlag utan att behöva ta in offerter på varje enskild framtida åtgärd.
Underhållsplanen täcker minst 30 år framåt och uppdateras varje år. Uppdateringen inkluderar en genomgång av schablonkostnader så att planen speglar aktuella prisnivåer, och är klar senast i oktober så att den kan ligga till grund för budgetarbetet inför kommande år. I samråd med föreningen upprättas också ett årligt underhållsprogram med de åtgärder som är aktuella för det närmaste budgetåret.
Vill ni ha hjälp med underhållsplan?
Med en underhållsplan från Egeryds Fastighetsförvaltning får er förening ett genomarbetat underlag för ekonomisk planering och ett tydligt stöd i styrelsearbetet. Kontakta oss för att diskutera er fastighet och vad som passar er situation.